Étude de mitoyenneté

L’étude des murs séparatifs, qui oblige souvent de faire des études de mitoyenneté s’est par conséquent beaucoup développée ces dernières années. L’étude se compose de différentes étapes qui visent à une analyse de la situation du ou des murs, et bâtiments autour d’une limite de propriété. Le dossier consiste, après une description de la parcelle et des limites concernées, à récupérer des archives utiles à la compréhension de l’appartenance des murs. Lorsque l’on connait l’histoire des différentes dates de construction présente dans les titres de propriété récupérés ou dans les archives de la Ville de Paris, un début d’analyse est possible. L’historique des plans parcellaires apporte également un soutien important pour argumenter l’appartenance des murs.

L’idéal est de réaliser un plan de masse de la parcelle afin de mettre en adéquation l’analyse des murs avec la précision des relevés. Dans la majorité des cas les mesures au scanner 3D sont effectuées afin de connaitre les mesures des murs environnants et d’obtenir un reportage photo. Ces mesures apporteront d’ailleurs des informations précieuses sur l’aplomb des héberges. Ces résultats permettent de constater des empiètements lorsque les murs ont été mal construits ou lorsqu’ils se sont déplacés. L’architecte bénéficie ainsi d’une information prépondérante à intégrer à son étude.

Ensuite, tout le travail consiste à mettre en adéquation les présomptions de mitoyenneté des murs avec les documents récupérés tels que les titres de propriétés et archives pertinentes. Les conclusions doivent être explicites notamment à l’aide du reportage photographique qui permet de figer dans le temps cette analyse.

En dernier lieu, les usages locaux peuvent être utilisés dans l’analyse menant à la conclusion concernant l’appartenance des murs. Mais aucun usage ne peut prévaloir sur la loi impérative. Presque la totalité des recueils sur les usages locaux traite de la clôture, de la mitoyenneté, de l’égout des toits et du droit de passage du tour d’échelle.

En zone très dense, l’étude des murs séparatifs apporte généralement au projet de densification et donc au bénéficiaire, la garantie de construire par exemple :

• une salle de bains supplémentaire lors d’une surélévation,
• de diminuer les coûts de construction pour les projets de couverture de courette,
• et plus largement une garantie juridique quant aux respects des propriétés de chacun dont le géomètre-expert est l’homme de l’art.

Il faut savoir l’importance de la découverte d’un mur mitoyen. Tout d’abord parce qu’en l’application de l’article 658 du code civil : « tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement » . Ce droit d’exhaussement est un droit absolu et imprescriptible, sans accord préalable du voisin. 

En revanche, dans le cas de l’adossement à un mur mitoyen, l’article 662 du code civil prévoit que « l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre… » ou la production d’une expertise. En somme les constructions nouvelles ne doivent pas fragiliser le mur mitoyen et par conséquent engendrer un trouble anormal du voisinage. Celui qui exhausse se doit de vérifier que le mur mitoyen est en état de le supporter. 

En ce qui concerne les constructeurs qui désirent s’appuyer sur le mur mitoyen pour construire les planchers de leur future construction, l’étude géotechnique nécessaire au bureau d’étude structure devra se faire sur la propriété mitoyenne audit mur. Cela va avoir des répercussions financières sur le projet, sur la faisabilité mais aussi sur la confidentialité du projet au stade des études. En effet la ou les propriétés voisines seront ainsi informées du projet. Il faut impérativement savoir et comprendre pour anticiper, même si ce ne sont pas des prestations prises en charge par les cabinets de géomètres-experts. 

La stratégie fait partie intégrante du montage des opérations, ce qui implique que les géomètres-experts du cabinet Roseau soient à l’écoute de leurs clients et apportent leurs expériences du travail déjà effectué sur des dossiers similaires. Ces réalisations très complexes ne peuvent se faire qu’en s’appuyant sur des échanges concertés avec l’équipe pluridisciplinaire dédiée aux projets.